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接掌行政院還不滿兩個月，新任閣揆賴清德已推出企業五缺解決方案及勞基法修法等，不過每一項都引發諸多爭論。無獨有偶，宜蘭縣第二任代理縣長陳金德上任所做的第一項決策，也是馬上引發非常多的爭議。



根據稍早報導，陳金德才上任不到兩天就對外宣布，前任縣長林聰賢主導的假農舍真豪宅加倍課徵房屋稅政策，逾越法律授權，相關程序不完備，也就是未經議會同意，因此將退稅給被加稅的民眾，而且還會加計利息。



陳金德此舉，當然是直接打臉林聰賢，而儘管陳強調，縣府仍堅持農地農用的大原則，但此舉仍讓外界認為，這代表稍早縣府打擊農地炒作的宣示已破功，一切回到原點。



事實上，不僅是陳金德，前一任代理縣長吳澤成，就先以土地歸土地，房屋歸房屋為由，取消假農舍加徵房屋稅。



假農舍真豪宅現象會如此猖獗，根據住展房屋網企研室觀察，一來是照一般住商用地，農地成本非常低，加上這些年政府漠視農業發展，讓從事農業者及農業縣市感覺永難翻身，寧可休耕領補助甚至閒置；如此錯綜複雜因素交互作用下，給了有心人士賺取中間龐大價差的誘因及空間，才造成如此扭曲怪象。



當然，透過稅負來遏止此一歪風，是方法之一，至於到底是針對假農舍課徵更重房屋稅，還是用其他名目為之，都是可進一步討論的。但至少根據住展房屋網企研室了解，林聰賢縣長時代就已從嚴審查，甚至直接禁伐農舍建照，加上加徵房屋稅，似乎確實收到一定效果。



至於陳金德指縣府加徵假農舍房屋稅，是逾越法律授權的說法，各方目前則是各說各話，沒有交集；然就算陳的說法成立，也應該是如徐世榮教授所言，是把沒走該走的程序，如需經議會通過做補正，議會如有意見或不通過再做討論，而不是馬上退稅了事，畢竟農舍一旦改做其他用途，就不再符合農舍條件，加徵房屋稅並沒有不合理處。



或許這一切，如某些分析所指，就是選舉考量。至於假農舍真豪宅會不會死灰復燃，目前尚不得而知；但可以確定的則是，如今走到這般地步，假農舍甚或農地無法農用的怪象，還是依然無解。因為，陳金德所稱的回歸都市計劃及建築法，針對違規者開罰及拆除，如果有效，也不會落到如今的地步！

 

 

 

 

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

 

 

宜蘭縣礁溪休閒渡假區市地重劃案應公辦或自辦爭議許久，宜蘭縣府日前決議採「公辦」辦理，編列公辦預算1億4000萬元，並經內政部預審通過，宜蘭縣代理縣長陳金德表示縣府堅持公辦，並廢止兩家自辦籌備會設置。 



礁溪休閒渡假區市地重劃總面積約23.53公頃，範圍包含五峰段及忠義段部分土地，宜蘭縣府曾在民國100年與105年，編列兩次預算送議會審查，皆未通過；今年再計畫書，已經內政部預審核定，並編1億4000萬元公辦預算，並廢止民間兩家自辦籌備會的設置，待預算審查通過，就能進行地上物查估和招標作業。 



陳金德指出，籌備會發起的要件、資格和程序都已經不同，而且籌備會申請籌備所依據的都市計畫案名及範圍，也都跟變更後的都市計畫不同，因此廢止原本兩家自辦市地重劃的籌備會，昨天廢止函已經寄出。 



宜蘭地政處指出，原本104年經評估重劃後地價約每坪15.5萬元，民眾重劃負擔比例計算為44.9％，土地可分回比例55.1％，自辦業者提出負擔比例是44％，分回比例是56％，後來參考內政部105年買賣實價登錄案例，公辦市地重劃負擔評估可以降到43.5％，土地分回率提高為56.5％，更能保障土地所有權人權益。 



宜蘭地政處表示，公辦公共工程由縣府負責，比較會有保障，民間自辦的話，重劃完成後業者就走人，公共設施後續的維護可能找不到人負責。

 

 

 

 

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

 

 

今年房市復甦，根據屋比超省房屋比價平台彙整財團法人金融聯合徵信中心的房貸資料發現，今年上半年共有7萬2497筆住宅貸款，較去年同期增加13%，其中，以年齡「30-40歲」的族群佔35%最高、「40-50歲」佔30%居次，兩個族群就佔了6成5，成為今年房市最大的購屋主力。

▲根據屋比超省房屋比價平台彙整財團法人金融聯合徵信中心的房貸資料發現，今年以年齡「30-40歲」、「40-50歲」為今年房市最大的購屋主力。(圖/黃柏榮攝)

此外，統計也發現今年「20~30歲」(以首購族為主)及「60歲以上」(以退休置產族群為主)等2大族群買氣回升速度最快速，量能分別較去年同期成長16.4%與17.2%，高於其他年齡層11.1%~14.2%成長幅度，顯見隨這3年房價修正、建商破盤讓利，加上今年公民營行庫紛紛祭出各項優惠房貸方案等，首購族及退休置產族進場意願明顯攀高。

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屋比房屋比價創辦人葉國華表示，全國建物買賣移轉棟數確實出現回溫，不過仍與過往平均約37萬棟的買氣有不小差距，房市呈現「價修量緩增」的盤整狀態，房價從高點修正已約1~2成，對自住客來說是件好消息。另外，因今年中央不再政策打房，包含土銀、合庫等公股銀行，紛紛帶頭搶食房貸大餅，不僅對首購族推出極優惠的房貸方案，甚至不限首購，第2屋也可享有低利率、高貸款成數等優惠房貸專案，目前市場中已有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.56%」、「40年房貸」等多元購屋貸款方案，建議購屋族做好比價看屋功課，年底購屋旺季搶到便宜機會相當大。

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屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，以金融聯合徵信中心的房貸資料來看，今年上半年全體銀行房貸放貸利率已創2010年以來新低，各年齡房貸利率全面跌破2%更為2011年來首見，顯見今年各年齡的買房需求，利息負擔都較過去幾年減輕不少，加上今年房市跌勢趨緩，政策也不再打房，自然吸引購屋者進場，預期在目前Q4購屋旺季，加上政策利多不斷釋出，年底前民眾買房意願有機會進一步提升。

根據業者統計發現，今年台北市新建案平均公設比仍高達33.9%，是歷年來第4高，新北市平均公設比約32%，較去年增加0.5個百分點，創下歷史新高紀錄，而宜蘭建案的平均公設比更高達34.9%，相當驚人。

▲大台北新建案公設比仍居高不下，新北市更創下歷史新高。

根據《住展》雜誌統計今年截至11月10日雙北市新建案，發現公設比仍居高不下，《住展》企研室經理何世昌表示，大台北公設比仍在歷史相對高水位，未因房市反轉而降低，過高的公設比恐影響民眾購屋接受度。而北市公設比較去年小降原因，除了部分建案小幅壓低公設比外，高公設的建案大降也是關鍵因素，去年公設比達40%的建案有12個，今年僅有4個。

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新北公設比創新高 讓利真實性受挑戰 

若以行政區來看，台北市新案公設比最高的是南港區約37.8%，最低的則是大同區的32.4%，新北市公設比最高在汐止區，約達33.7%，最低在蘆洲的約29.3%。今年新北市公設比逆勢上揚，公設比在28%以下的建案只剩下7個，雖然今年新北出現不少讓利新案，但公設比高過平均值，讓利的真實性將受到挑戰。

何世昌表示，一般預期房市走弱時，業者多會推低公設建案搶市，但從數據來看，2015年北台灣平均公設比約31.6%，今年卻上升至31.7%，未如預期下降。此外，真正嚴守做到雨遮不計價、零雨遮且未灌進總價的建案，其公設比大多低於該縣市的平均公設比，未如原先外界預期「雨遮坪數減少，公設比會上升」的狀況出現。

何世昌建議，如果在意室內坪數大小的民眾買房，買房時勿只看公設比，還得把附屬建物坪數大小納入考量，或者單純比較主建物面積即可；因為公設比相對低的房子，可能陽台、雨遮作得很大，室內面積不見得較多，民眾需多加留意。

今年房市買氣增，估計買賣移轉棟數比去年成長，終結連3跌的窘況。房屋比價平台屋比統計上半年申請房貸案，20到30歲與60歲以上兩極端族群年成長最快，30歲到50歲為房貸主力。

2017房市買氣復甦，建物買賣移轉件數可望終止連3年量縮跌勢，至於哪個族群推升今年房市回升，屋比彙整財團法人金融聯合徵信中心的房貸資料發現，今年上半年共有7萬2497筆住宅貸款，年增13%，其中，以年齡「30到40歲」的族群佔35%最高、「40到50」歲佔30%居次，兩大族群佔6成5，為今年房市購屋主力。

統計也發現，申請房貸族群中，以首購的「20到30歲」及退休置產的「60歲以上」兩大族群雖然只各占14%和5%，但買氣回升最快，量能分別較去年同期成長16.4%與17.2%，高於其他年齡層約11.1%到14.2%增幅。

屋比房屋比價創辦人葉國華估計今年全國建物買賣移轉棟數估可達27萬到28萬件之間，較去年全年24.5萬件，成長約10%到15%，買氣小幅回溫，但仍與過往平均約37萬棟仍有不小差距，房市呈現「價修量緩增」的盤整狀態。

葉國華指出，今年房市買氣不算太熱絡，但至少不再量縮破底，且房價從高點修正約1到2成，利於自住客。另外，央行不再打房，公股銀行紛搶房貸大餅，不僅首購族房貸專案極優惠，甚至第二屋也可享有低利率、高貸款成數等優惠，完全打中退休置產族群的心。

葉國華說，目前市場中已有「5年寬限期」、「最高貸款成數可達9成」、「房貸利率僅1.56%」、「40年房貸」等多元的購屋貸款方案供選擇，堪稱史上最友善的購屋環境。民眾只要存夠自備款、做好功課，在房價讓利破盤的環境下，搶到好屋的機會不小。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴提醒，房貸市場雖然寬鬆，但購屋者一定要先衡量本身的還款能力，避免陷入高負債。掌握每個月還房貸金額勿逾總收入1/3的原則，買房壓力相對小，不致影響太多生活品質。